Rafael Thiago Mendes

A jurisprudência ordinária (dos Tribunais de Justiça Estaduais) bem mostra uma clara divisão quanto ao critério de aferição do valor da causa nas ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis. Há os que partilham da conclusão a que você chegou, e há os que entendem que, para qualquer ação de despejo, o valor da causa será de uma anualidade do aluguel (exceto no caso do art. 58, inc. II).
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O único julgamento feito pelo STJ, maior guardião da legislação infraconstitucional, cerca do tema, é justamente contrária à que você chegou. Veja:
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RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. VALOR DA CAUSA. APLICABILIDADE.
ARTIGO 58, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91.
1. Admitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a de cobrança de alugueres, há de se declarar a incidência da norma especial, qual seja, a do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91, por função de necessária interpretação extensiva, eis que o inadimplemento da obrigação contratual de pagamento do preço do aluguel do imóvel é comum a ambas as demandas, admitindo a ação de despejo, ela mesma, a emenda da mora, desconstitutiva, em ocorrendo, do objeto da ação de cobrança.
2. Recurso improvido.
(REsp 673.231/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 30/06/2005, DJ 29/08/2005, p. 459)
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Há que se enaltecer o princípio da especialidade, juntamente com o esgotamento da matéria atinente ao valor da causa pela lei especial, em ordem a que não haja alguma lacuna que autorize a aplicação supletiva ou subsidiária do CPC.